🦎 Formalności Po Zakupie Domu Z Rynku Wtórnego

Jest on przedsiębiorcą, więc sytuacja wygląda podobnie jak przy zakupie mieszkania od firmy z rynku wtórnego: transakcja opodatkowana jest VAT-em (23%) zawartym w cenie nabycia nieruchomości. Ważne: płacąc podatek VAT, jesteś zwolniony/a z PCC. Nie bez znaczenia jest również sposób, w jaki finansujesz zakup mieszkania. Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnymBezpieczny zakup domu na rynku wtórnym analiza krok po kroku Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym to nie lada wyzwanie a także ogromny wydatek, na który niewielu stać. Zazwyczaj większość kupujących posiłkuje się kredytem hipotecznym. Wybór odpowiedniego domu jednorodzinnego z rynku wtórnego nie jest tak prosty jak w przypadku zakupu mieszkania, ponieważ należy zwrócić uwagę na bardzo wiele kwestii zarówno formalnych jak i technicznych. Gdy podjąłeś decyzję o nabyciu domu z ogrodem musisz liczyć się z większym wydatkiem niż w przypadku mieszkania, najczęściej oscylującym blisko miliona złotych a nawet i więcej. W związku z tym należy wszystko gruntownie przeanalizować kilka razy. Na jakie parametry domu powinniśmy zwrócić szczególną uwagę i jakie dokumenty formalne przejrzeć, aby kupić dom, który będzie spełnieniem naszych marzeń? Na te oraz inne pytania postaramy się odpowiedzieć w poniższym artykule. Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym Zanim wybierzesz się za oglądanie domów oferowanych do sprzedaży na rynku wtórnym: 1. Zastanów się, jakiego domu szukasz? -wolnostojący, bliźniak czy może segment? gotowy do zamieszkania czy w stanie surowym? Na jak dużej działce ma się on znajdować? 2. Określ lokalizację, w której chcesz kupić dom zastanów się dobrze gdzie chciałbyś zamieszkać, jaki wpływ dana lokalizacja będzie miała na Twoje życie codzienne (komunikacja, odległość do pracy, szkół, przedszkoli, urzędów, etc.) jak wpłynie na więzi z bliskimi (jak daleko będziesz mieszkać od rodziców, rodzeństwa, przyjaciół, etc.) 3. Określ swoje możliwości finansowe, jakimi środkami własnymi dysponujesz wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym, jeśli będziesz się o niego ubiegać, sprawdź swoją zdolność kredytową u doradcy kredytowego, 4. Zorientuj się jak kształtują się ceny domów w okolicy, w której zamierzasz szukać domu dla siebie. Gdy będziesz znał odpowiedzi na wyżej postawione pytania możesz zacząć poszukiwać oferty i umawiać się na oglądanie konkretnych domów jednorodzinnych z rynku wtórnego. Posiadając sprecyzowane wymagania możesz także zlecić poszukiwanie wymarzonego domu doświadczonemu pośrednikowi z Agencji Nieruchomości lub na własną rękę szukać bezpośrednich ofert od sprzedających, którzy zamieszczają ogłoszenia na różnych serwisach ogłoszeniowych. W przypadku zakupu domu na rynku wtórnym gdy będziesz korzystać z usług agencji nieruchomości musisz liczyć się z tym, że zapłacisz prowizję w wysokości od 1,5% do 3% od ceny sprzedaży. Prowizję płaci zarówno sprzedający oraz kupujący! Dlatego też warto dopytać zanim skorzystasz z takich usług i podpiszesz umowę pośrednictwa z agentem. Wysokość prowizji podlega negocjacji, czasami można znaleźć ogłoszenia, gdzie jest informacja, że kupujący nie płaci prowizji. Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym, Na co muszę zwrócić szczególna uwagę?Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnymNajważniejszy stan prawny…….oraz stan techniczny!Podstawowe informacje: lokalizacja nieruchomości – prestiż dzielnicy – okolicy, komunikacja, bliskość sklepów, szkół, urzędów, instytucji kulturalnych, etc, powierzchnia działki, typ budynku – wolnostojący, bliźniak, segment, rok budowy, materiał budowy (cegła, drewno, pustak, ytong, etc) powierzchnia użytkowa powierzchnia mieszkalna liczba kondygnacji jakie media są doprowadzone – woda miejska (wodociąg) czy własne ujęcie ze studni, kanalizacja miejska czy własne szambo (warto spytać o jego pojemność) lub przydomowa oczyszczalnia z drenażem, gaz, prąd, czy w domu jest garaż? (ilu stanowiskowy) lub zadaszenie na terenie posesji, czy dom jest wolny lub kiedy zostanie opuszczony w razie sprzedaży czy zbywca posiada dokumenty potwierdzające prawo własności domu (akt notarialny, wypis z ksiąg wieczystych, pozwolenie na użytkowanie) jaki jest stan prawny nieruchomości – czy jest obciążona hipoteka czy wolna od wszelkich obciążeń czy pod danym adresem była prowadzona lub jest zarejestrowana, jaka kolwiek działalność gospodarcza na rzecz sprzedającego bądź też prowadzi on działalność gospodarczą pod innym adresem. Dlaczego? Sprzedawana nieruchomość, może wchodzić w skład aktywów przedsiębiorstwa. W przypadku zaległości odpowiednie organy mogą domagać się ustanowienia hipoteki przymusowej z tytułu ciążących zaległości wobec nich. W związku z tym należy zawsze zażądać zaświadczenia o niezaleganiu z ZUS i US od sprzedającego oraz wyrejestrowanie działalności spod tego adresu. Jeśli sprzedający nie jest skory do załatwienia tych zaświadczeń – powinno dać Ci to do myślenia. Notariusz powinien odradzić sporządzenie aktu notarialnego bez przedstawienia tych zaświadczeń przez sprzedającego nieruchomość. Tutaj możesz sprawdzić po nr Regon lub NIP czy dany podmiot został wyrejestrowany cena, jakiej zbywca oczekuje za sprzedaż domu Działka i ogród jaki jest kształt działki oraz ukształtowanie terenu na działce? czy działka jest ogrodzona? jakiego typu jest ogrodzenie i w jakim stanie? czy na działce znajdują się inne budynki, budowle lub urządzenia? (np. budynki gospodarcze, transformator, garaż, etc.), jaka jest powierzchnia ogrodu po odjęciu powierzchni zajmowanej przez dom? czy ogród jest urządzony i zadbany? (drzewa, krzewy, oczko wodne, etc.) jak jest usytuowany dom? (przy ulicy, centralnie, w głębi działki, etc.) czy nad działką lub w ziemi nie przebiegają linie przesyłowe – energetyczne, ciepłownicze, jaki jest dojazd do budynku – bezpośrednio z ulicy, czy ulica jest asfaltowa, szutrowa, czy dojazd – dojście nie prowadzi przez cudzą posesję, jaki jest stan prawny dotyczący drogi? jeżeli jest to droga publiczna – należy się cieszyć. W przypadku, gdy dojazd do nieruchomości odbywa się poprzez drogę prywatną (a ta może składać się z nawet z kilku działek) to w przypadku zakupu domu, trzeba także kupić udziały lub co najmniej mieć ustanowioną służebność gruntową. W innym wypadku może czekać Cię długa droga sądowa, aby ustanowić służebność gruntową. czy droga jest przejezdna – odśnieżana zimą. Stan oraz parametry domu elewacja – jak wygląda budynek na zewnątrz, jaka jest elewacja? (tynk, siding, etc.), czy budynek jest ocieplony – jakim materiałem?, czy nie ma pęknięć, wad konstrukcyjnych, zacieków, etc., jaki jest stan fundamentów i czy budynek jest podpiwniczony (czy piwnica jest sucha, czy znajduje jest pod całym budynkiem) dach – jaki jest typ dachu (płaski, spadzisty, skośny, łamany, etc.), dach – czym jest pokryty, w jakim jest stanie. wnętrze: ile jest pomieszczeń i jakich, jaki jest ich rozkład, jaka jest ich wysokość, w jakim są stanie – do remontu, po remoncie, do odświeżenia, piony i rury – czy są nowe, stare, po wymianie, (kiedy to miało miejsce – rok), ciepła woda w domu – z sieci miejskiej, bojlera elektrycznego, pieca gazowego, etc. kanalizacja – czy miejska czy jest szambo – przydomowa oczyszczalnia ścieków, jakiej jakości materiały wykończeniowe zastosowano, czy i jak duże są okna w pomieszczeniach (czy jest widna kuchnia, czy jest widna łazienka) na które strony i na co wychodzą okna (czy inne budynki, płot, drzewa lub obiekty nie ograniczają dostępu światła) Okna i drzwi – z czego są wykonane i w jakim są stanie (nowe, stare, drewniane, plastikowe, aluminiowe) czy okna mają zabezpieczenia antywłamaniowe – rolety, kraty, szyby kuloodporne czy i jak budynek jest ogrzewany, (CO miejskie czy własne, gazowe, węglowe, eko-groszek, elektryczne, kominek z płaszczem, kominek z rozprowadzeniem, etc.) jaka jest ilość i stan balkonów, tarasów, schodów wejściowych, balustrad, czym są pokryte podłogi i jaki jest ich stan (deski, panele, terakota, klepka, parkiet – nowa, do cyklinowana) terakota i glazura – czy jest, w jakim stanie i w jakich pomieszczeniach jaki jest stan przewodów wentylacyjnych (czy w domu nie czuć stęchlizny, brzydkich zapachów, jaka jest drożność przewodów kominowych) jaki jest stan sanitarny domu, czy nie ma insektów, pleśni, grzyba czy i jakie wyposażenie domu pozostawia sprzedający (meble, sprzęt AGD) czy zbywca posiada dokumenty dotyczące odbioru domu (dokumenty budowlane), czyli sprawności instalacji technicznej, gazowej elektrycznej, kominkowej, dziennik budowy – kiedy były ostatnie wpisy i czego dotyczyły, Sąsiedztwo i okolica co znajduje się na sąsiednich posesjach (czy są zabudowane, jeśli tak to, jakiego typu budynkami i o jakich gabarytach, czy nie jest na nich prowadzona uciążliwa działalność, czy są zadbane) jak wyglądają i jak bardzo są oddalone budynki sąsiadujące bezpośrednio działką (czy stoją na granicy posesji, czy są od niej oddalone) kim są i jaką opinią cieszą się sąsiedzi czy w pobliżu znajduje się rzeka lub zbiornik wodny (czy nie grozi zalewaniem działki – domu) czy w bezpośrednim sąsiedztwie domu przebiega ruchliwa ulica, tory tramwajowe, tory kolejowe, trasa szybkiego ruchu lub czy znajdują się przystanki środków komunikacji publicznej jaka jest nawierzchnia ulicy, drogi za oknami (np. ruch na ulicy brukowanej wiążę się ze zwiększonym hałasem, droga gruntowa wiąże się z utrudnionym dojazdem do domu) czy w okolicy domu nie ma jednostki policji, pogotowia lub straży pożarnej (możliwość uciążliwego przejeżdżania samochodów na sygnale) czy w pobliżu domu nie ma uciążliwych zakładów lub lokali gastronomicznych bądź usługowych (hałas, uciążliwy huk, brzydkie zapachy), wysypiska śmieci, oczyszczalnia ścieków; czy w okolicy są tereny zielone (park, las, łąka, skwer) jakie inwestycje są planowane w okolicy w przyszłości (budowa centrum handlowego, ulicy, metra, ośrodka sportu i rekreacji, zakładu przemysłowego, etc.) jak rozwinięta jest infrastruktura – punkty handlowe i usługowe, instytucje kulturalne, obiekty sportowe, odległość do urzędów, jak działa lokalny samorząd (plany rozwoju dzielnicy, gminy) Pozostałe informacje jak kształtują się opłaty za usługi komunalne – poproś pokazanie rachunków za ogrzewane, wodę, energię, gaz, czy jest telewizja kablowa, telefon, Internet, alarm, ochrona czy dom nadaje się do zamieszkania czy i jakich remontów wymaga nieruchomość Pobierz Gotową listę do wydruku, na co musisz zwrócić uwagę przy kupnie domu jednorodzinnego na rynku wtórnym. A właściwie to, od czego najpierw zacząć? Najlepiej od obejrzenia projektu budynku, który cię zainteresował. Będzie on zawierał zastosowane rozwiązania konstrukcyjne i materiały. Pamiętaj, że projekt może służyć jedynie, jako dodatkowa pomoc w ocenie stanu technicznego, ponieważ dokumentacja nie jest żadnym dowodem na to, że budynek został według niej wykonany. 4 istotne kroki przed realizacją zakupu domu z rynku wtórnegoKrok 1 – Inspekcja elewacji budynku Bezwzględnie zwróć uwagę na solidność i stan konstrukcji budynku. Szukaj wszelkiego rodzaju pęknięć lub rys, które mogą świadczyć o złym stanie fundamentów i ścian – na przykład o uszkodzeniu ławy czy nierównomiernym osiadaniu budynku (powodem tego może być podmokły teren, podmyte fundamenty – złe odprowadzenie wód deszczowych etc., Jeżeli zauważysz tego typu uszkodzenia, należy poprosić o konsultację zaufanego specjalistę, który oceni, czy są one poważne i w jaki sposób można je usunąć oraz jakie będą koszty ich naprawy. Należy dokonać także odkrywki fundamentów, żeby sprawdzić ich hydroizolację oraz ewentualne pęknięcia lub zawilgocenie. Krok 2 – Wnętrze domu jednorodzinnego – STRZEŻ SIĘ WILGOCI! Wewnątrz budynku zwróć szczególną uwagę na obecność grzybów i wilgoci w szczególności, jeżeli budynek był od dłuższego czasu niezamieszkały wiec nie był ogrzewany. Grzyby są niebezpieczne dla zdrowia człowieka, a także dla drewnianych konstrukcji. Wilgoć natomiast obniża komfort użytkowania i trwałość całego domu jednorodzinnego. Grzyba należy szukać w całym budynku ze szczególnym uwzględnieniem piwnicy, jeśli taka znajduje się pod budynkiem. Charakterystyczny, stęchły zapach od razu powinien zwrócić naszą uwagę. Najczęstszymi oznakami zawilgocenia są: łuszcząca się farba, wybrzuszenia i odbarwienia tynków a także wilgotna posadzka. Pożywieniem dla grzybów są mikroelementy zawarte w drewnie, dlatego należy dokładnie sprawdzić elementy drewniane tj. więźbę dachową, stolarkę okienną, drzwiową, ale także powierzchnię mostków termicznych – miejsc, którymi ucieka z domu ciepło. Ocenić skutki zagrzybienia może specjalista – mykolog. Istnieją również inne, bardziej subtelne oznaki nadmiernej wilgotności w domu. Należą do nich: • zaparowane szyby w oknach; • wykwity soli; • grzyby lub pleśnie; • zapach stęchlizny; • podnoszenie się drewnianej podłogi; • pęcherze i łuszcząca się farba; • odpadający tynk; Usunięcie zarówno wilgoci, jak i grzybów jest niezwykle kosztowne i trudne, dlatego ewentualny zakup takiego domu powinien być dokładnie przemyślany, skalkulowany i poprzedzony konsultacjami z fachowcami specjalizującymi się w usuwaniu tych mankamentów. Krok 3 – Dach, Stropy, Stolarka Dach najważniejszy jest stan jego pokrycia i systemu odwadniającego. Dokładnie oglądaj konstrukcję dachu – krokwie, murłaty, deskowanie, jętki, słupy. Wypatruj śladów przecieków deszczówki lub śniegu. Jest to bardzo istotne, ponieważ oznacza, że do wnętrza domu dostawała się woda, a zamoczenie więźby wzmaga podatność na zaatakowanie przez owady i grzyby, co w rezultacie prowadzi do konieczności jej wymiany. Także kominy wymagają sprawdzenia, w szczególności ich wygląd, szczelność, siła ciągu oraz ogólny stan techniczny. Inną bardzo ważną kwestią jest kondycja rynien, obróbek z blachy, rur spustowych. Zaniedbany system odwadniający powoduje zalewanie ścian. Efekty takiego stanu rzeczy powodują nie tylko niszczenie ścian, lecz także, fundamentów – woda z dachu spływa bezpośrednio na ziemię, dostaje się pod ławę, podmywając ją. Stropy żelbetowe należy sprawdzić pod kątem zarysowań, wyraźnych ugięć, a także ubytków świadczących o korozji zbrojeń i belek. Można kilkakrotnie podskoczyć na każdej kondygnacji, by wypróbować sztywność stropu i wyczuć jego ewentualne uginanie. Szczególną uwagę zwróć na belki w stropie nad piwnicą (wyższa wilgotność). Stropy drewniane dodatkowo należy sprawdzić pod kątem obecności grzybów lub owadów. Stolarka – Sprawdź szczelność okien oraz drzwi. Obejrzyj ściany pod parapetami – szukaj ewentualnych zacieków. Oceń koszt ewentualnej wymiany lub naprawy. 4 krok – Otoczenie nieruchomości oraz ewentualna przebudowa – rozbudowa domu Wskazane jest sprawdzenie poziomu wód gruntowych, ewentualnie, czy została wykonana melioryzacja działki – unikniesz przykrych niespodzianek. Również otoczenie roślinne domu ma znaczenie, ponieważ drzewa znajdujące się blisko domu pięknie wyglądają na jego tle, lecz mogą nas narazić na wiele problemów korzenie mogą zniszczyć fundament, spadające gałęzie uszkodzić dach, a liście zatkać odpływ rynien. Wycięcie drzewa musi być poprzedzone uzyskaniem pozwolenia i wniesieniem odpowiedniej opłaty, inaczej grozi Ci wysoka kara pieniężna. Jeśli znaleziony dom posiada kilka minusów, to nie problem. W obecnych czasach przy niezliczonych możliwościach technicznych można zrobić z niego dom marzeń. Jednak rozległa przebudowa łączyć się będzie z koniecznością wzmocnienia fundamentów domu, co znacznie zwiększy koszty całego przedsięwzięcia. Przed zaplanowaniem takiej inwestycji należy jednak zapoznać się z planem miejscowym oraz dokładnie poznać warunki techniczne. Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym. Co i gdzie należy sprawdzić? Dokumenty przy zakupie domu z rynku wtórnego W sądzie wieczysto księgowym możesz obejrzeć księgę wieczystą nieruchomości. Dowiesz się z niej: kto jest właścicielem nieruchomości (dział II); czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich (dział III), na przykład użytkowaniem, dożywociem, służebnościami. Niestety, prawa te nie zawsze są ujawnione w księdze. W takiej sytuacji można liczyć tylko na uczciwość sprzedającego; czy nieruchomość jest zadłużona, czyli obciążona hipoteką (dział IV). Od sprzedającego należy uzyskać nr księgi wieczystej i zweryfikować ją tuż przed zawarciem transakcji. Na naszej stronie opisywaliśmy sposób przeglądania elektronicznych ksiąg wieczystych – polecamy zapoznanie się z naszym artykułem Elektroniczne Księgi Wieczyste Weryfikacja księgi pozwoli stwierdzić, czy od czasu sporządzenia wypisu nie pojawiły się w niej jakieś nowe wpisy lub ostrzeżenia. Gdy nie ma księgi lub aktualny właściciel nie uzyskał jeszcze wpisu swojego prawa własności, dokumentem potwierdzającym własność może być akt notarialny zakupu lub darowizny albo orzeczenie sądu o nabyciu spadku. Co i gdzie należy sprawdzić? Dokumenty przy zakupie domu z rynku wtórnego. Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym Wydział geodezji urzędu gminy Sprawdź dane dotyczące powierzchni działki i przebiegu granic. Możesz poprosić sprzedającego o wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Pozwoli to ocenić, czy rzeczywiste rozmiary działki odpowiadają danym z ewidencji gruntów (najlepiej ją samemu zmierzyć). Można również skorzystać z portalu Geoportal iMapwyłącznie dla celów poglądowych, po adresie znajdziesz interesującą cię nieruchomość, rzut działki, nr działki a także będziesz mógł dokonać pomiaru. Wydział meldunkowym urzędu gminy Sprawdź, kto jest zameldowany w domu, niestety musisz tam iść z właścicielem, inaczej urząd nie udzieli Ci informacji. Dlatego też wymagaj, aby przed zawarciem umowy sprzedający wymeldował wszystkich mieszkańców. Wydział architektury (urbanistyki) urzędu gminy. Obejrzyj miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, – jeśli taki obowiązuje w danej gminie. Sprawdź w nim, jakie jest przeznaczenie okolicznych terenów, czy nie planuje się w pobliżu budowy trasy szybkiego ruchu albo oczyszczalni ścieków, czy przylegająca do nieruchomości droga będzie w przyszłości poszerzana – wtedy trzeba będzie przekazać gminie część działki, oczywiście za odszkodowaniem, a dom położony dotąd w głębi ogrodu może się znaleźć znacznie bliżej ulicy. Jakie dokumenty powinien przekazać sprzedający – właściciel domu? Właściciel nieruchomości jest zobowiązany udzielić potencjalnemu nabywcy wszelkich niezbędnych informacji o sprzedawanym domu i działce. Przede wszystkim musi okazać aktualny odpis z księgi wieczystej i wypis z ewidencji gruntów. Oprócz tego powinien przekazać: Dokumenty świadczące o tym, że dom jest wybudowany i użytkowany zgodnie z polskim prawem budowlanym, czyli: pozwolenie na budowę, (upewnimy się, że dom wybudowano zgodnie z prawem) projekt architektoniczno – budowlany domu i projekty wszelkich przyłączy, (można zweryfikować, czy wszystko wybudowano zgodnie z projektem) dziennik budowy, (może zawierać istotne informacje o przebiegu budowy i zmianach wprowadzanych w jej trakcie) potwierdzenie zgłoszenia zakończenia budowy albo pozwolenie na użytkowanie domu, protokoły odbiorów instalacji gazowej i elektrycznej, przewodów spalinowych i wentylacyjnych oraz przyłączy; certyfikat energetyczny budynku (martwy przepis od 2009r, nieobowiązkowy ale jeśli posiada to wartościowy dokument) umowy z przedsiębiorstwami dostarczającymi prąd, wodę i gaz oraz opłacone rachunki za te usługi; atesty i certyfikaty zastosowanych materiałów budowlanych (np. stolarki okiennej i drzwiowej, pokrycia dachu, wyrobów instalacyjnych) i karty gwarancyjne zamontowanego sprzętu, jeśli są jeszcze ważne; protokoły z obowiązkowych kontroli stanu technicznego instalacji gazowych i przewodów kominowych (należy je przeprowadzać, co rok) oraz całego obiektu (co pięć lat) Lista dokumentów plik do wydruku Pobierz Sprzedający twierdzi, że nie ma dokumentów, co wtedy? Jeśli sprzedający twierdzi, że nie ma większości z wymienionych dokumentów, a dom stoi od wielu lat, trzeba być czujnym – możemy mieć do czynienia z samowolą budowlaną lub rozbudową domu bez stosownych pozwoleń. Projekt i pozwolenie można odszukać w starostwie powiatowym, jeżeli budynek nie jest zbyt stary. Począwszy od 1994 r. urzędy mają obowiązek przechowywać dokumentację budowlaną tak długo, jak istnieje obiekt). !!Bardzo Ważne!! Zatajenie informacji lub udzielenie nieprawdziwych informacji przez sprzedającego może doprowadzić do stwierdzenia nieważności umowy i koniecznością zwrotu pieniędzy lub odpowiedzialnością z tytułu rękojmi za wady nieruchomości albo odszkodowawczą za nienależyte wykonanie zobowiązania. Samowola budowlana? Kupno domu z rynku wtórnego zbudowanego lub rozbudowanego bez pozwolenia może Cię drogo kosztować. Gdy nadzór budowlany wykryje samowolną budowę, obowiązek legalizacji takiego obiektu (lub rozbiórki, gdy legalizacja okaże się niemożliwa) będzie ciążył na aktualnym właścicielu nieruchomości pomimo, że nie on był sprawcą samowoli. Nadzór budowlany nie bada, kto wznosił obiekt, lecz wszelkie związane z nim decyzje będzie adresował do aktualnego obecnego właściciela. Będzie się to wiązało z koniecznością zgromadzenia stosownych dokumentów tj. inwentaryzacją obiektu, opinii o zgodności z planem miejscowym a także uiszczenia stosownej opłaty legalizacyjnej, która w przypadku domów jednorodzinnych wynosi 50 tys. zł. Zatem najlepszą sytuacja jest, gdy sprzedający zalegalizuje samowolę i poniesie jej koszty jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży. Może to też uczynić nowy właściciel, ale powinien wtedy zażądać obniżenia ceny nieruchomości stosownie o koszt wykonania projektu i opłaty legalizacyjnej, a przed samym zakupem dowiedzieć się w urzędzie gminy i nadzorze budowlanym, czy legalizacja jest w ogóle możliwa Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym na co zwrócić uwagęDokumentacja techniczna domu jest jak akt urodzenia! Dokumentacja techniczna domu jest bardzo potrzebna w sytuacjach losowych np. podczas nieoczekiwanej awarii – pękniecie rury – ułatwi na pewno zlokalizowanie awarii. Właściciel domu powinien przechowywać wymienione dokumenty dopóki istnieje budynek, i przekazać je osobie, której sprzedaje dom. Jeżeli sprzedający ich nie ma, a dom nie jest starszy niż 10-15 lat, można spróbować odszukać dokumentację w urzędzie. Projekt i dziennik budowy powinny być, przechowywane również w starostwie. Jeśli i tam ich nie będzie, w razie potrzeby można zlecić inwentaryzację domu. Analiza wyżej wymienionych dokumentów pozwoli stwierdzić, czy w trakcie budowy domu nie wprowadzono istotnych zmian w stosunku do pierwotnego projektu, czy nie został rozbudowany bez wiedzy urzędu, czy jest legalnie podłączony do sieci, czy przydział mocy będzie wystarczający w stosunku do potrzeb mieszkańców budynku, ile będzie kosztować jego ogrzanie itp. Mogą też się przydać w razie awarii technicznych. Uregulowane podatki Zażądaj dokumentów potwierdzających uregulowanie podatku od nieruchomości, a także podatku od spadków i darowizn, jeżeli sprzedający na tej drodze otrzymał nieruchomość. Możesz też poprosić o pokazanie aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem dochodowym. Jest to ważne, gdyż w razie długów wobec urzędu skarbowego może być przymusowo ustanowiona hipoteka na nieruchomości. Umowy i rachunki Na podstawie których do domu dostarczane są: • gaz- umowa z gazownią na przyłączenie do sieci i dostawę gazu • prąd- umowa z zakładem energetycznym z podanym przydziałem mocy • woda- jeśli jest wodociąg, umowa z PWiK (Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji) oraz są odbierane ścieki (w przypadku kanalizacji miejskiej). Dzięki temu będziesz miał pewność, że dom jest legalnie podłączony do sieci i że określony w umowie z zakładem energetycznym przydział mocy wystarczy na planowane potrzeby przyszłych domowników. Jeśli dojdzie do transakcji, będzie trzeba przepisać umowy na nowego właściciela. Dowiedz się też, czy z przyłączy korzysta tylko „nasz” dom, czy może są one wspólne z sąsiadami, – jeśli tak, to czy mają zamontowane osobne liczniki. Sprawdź, czy sprzedający opłacił wszystkie rachunki za wodę, energię, gaz, odbiór ścieków i wywóz nieczystości. Warto też tuż przed podpisaniem aktu notarialnego spisać stan liczników i załączyć tę informację do finalnej umowy notarialnej. Wyposażenie domu Ustal ze sprzedającym, które elementy wyposażenia (sanitariaty, meble wbudowane czy sprzęt AGD, RTV) pozostaną w domu. Trzeba to spisać w uprzednio przygotowanym protokole, który może być załącznikiem do umowy sprzedaży nieruchomości. Współwłasność w nieruchomości Możesz spotkać się z sytuacją, że dom należy do kilku osób, każda z nich ma wtedy udział w nieruchomości. Oznacza to, że przysługuje jej wyrażone w ułamku prawo do domu i gruntu (wysokość udziału we własności domu zawsze odpowiada wysokości udziału w gruncie). Od jednej osoby można nabyć tylko jej udział. Aby nabyć całość, trzeba spisać umowę ze wszystkimi współwłaścicielami. Inaczej wygląda sytuacja, gdy sprzedający pozostaje w związku małżeńskim. Musisz wtedy wiedzieć, czy nieruchomość należy do majątku wspólnego czy odrębnego. Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym analizaUmowa przedwstępna, Umowa końcowa Jaki wybrać rodzaj umowy zwykła czy notarialna? Gdy finalnie uzgodnisz warunki kupna-sprzedaży domu ze sprzedającym, podpisz umowę przedwstępną. Będziesz miał pewność, że sprzedający nie podniesie ceny z dnia na dzień lub nie sprzeda domu innej osobie, która zaoferuje wyższą cenę od Ciebie. Czas między podpisaniem umowy przedwstępnej i ostatecznej może być potrzebny na zgromadzenie kompletu niezbędnych dokumentów, umówienie notariusza a także na ubieganie się o kredyt hipoteczny, który pomoże Ci sfinalizować transakcję. Umowę przedwstępną strony transakcji mogą sporządzić same na piśmie. Istotne jest, aby w umowie tej określić dane sprzedającego lub sprzedających i kupującego, opis zbywanej nieruchomości, cenę, termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i wysokość zadatku, czyli kwoty, jaką kupujący wypłaci sprzedającemu wraz ze wskazaniem konkretnego terminu. Sporządzenie umowy przedwstępnej można też powierzyć notariuszowi. Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym Umowa w formie aktu notarialnego Większe bezpieczeństwo i gwarancja przy zakupie nieruchomosci Umowa notarialna różni się od zwykłej, spisanej samodzielnie, głównie tym, że daje gwarancję, że dom faktycznie zostanie nam sprzedany. Jeśli bowiem sprzedający wycofa się z transakcji, będziesz mógł ubiegać się przed sądem o zawarcie umowy przyrzeczonej. Takie samo uprawnienie przysługuje drugiej stronie, w razie, gdy to Ty się rozmyślisz. Wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek. Wynosi on zwykle od 10 do 20% ceny nieruchomości, oczywiście strony mogą ustalić inną dowolną kwotę. Warto to jednak przemyśleć, bo istotą zadatku jest zrekompensowanie straty jednej ze stron umowy, jeśli druga wycofa się z przedmiotowej transakcji. Jeśli wycofa się kupujący – sprzedający zatrzymuje sobie zadatek, a jeżeli wycofa się sprzedający – to musi on wypłacić niedoszłemu nabywcy podwójny zadatek. W przypadku, gdy transakcja dojdzie do skutku, zadatek zalicza się na poczet ustalonej ceny sprzedaży. Nie myl zadatku z zaliczką, którą – jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej – zwyczajnie się zwraca. Możesz wspólnie ze sprzedającym umówić się i nazwać kwotę ustaloną w umowie przedwstępnej zaliczką (a nie zadatkiem). Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym. Finał transakcji u Notariusza W celu sfinalizowania transakcji musisz stawić się w kancelarii notarialnej u notariusza. Ostateczna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi mieć, formę aktu notarialnego, każda inna jest nieważna. Jeśli umowę przedwstępną zawierasz u notariusza, wybierz takiego, który za sporządzenie obu umów pobierze jedno wynagrodzenie w postaci taksy notarialnej: połowę za umowę przedwstępną i połowę za ostateczną. Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym W akcie notarialnym pozostaje ustalenie, w jaki sposób i w którym momencie kupujący – Ty przekażesz sprzedającemu pieniądze a sprzedający klucze do będziesz korzystał z kredytu hipotecznego warto zadbać o odpowiednie terminy aby ze wszystkim wyrobić się na czas – zachęcamy do zapoznania się z artykułem dotyczącym procesu ubiegania się o kredyt, znajdziesz Tutaj szereg istotnych informacji. Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnymKoszty notarialne umowy sprzedaży domu? Podpisanie umowy w formie aktu notarialnego wiąże się niestety z koniecznością uiszczenia opłat. Istnieją trzy rodzaje takich opłat: Taksa notarialna – w przypadku każdej umowy kupna-sprzedaży jej wysokość jest określana oddzielnie, za podstawę biorąc wartość przedmiotu czynności notarialnej. Taksa notarialna ustalana jest zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 roku (Dz. U. z 2004 r. nr 148 poz. 1564 z późn. zm.). Do taksy notarialnej zawsze doliczana jest wartość obowiązującego podatku VAT. Opłaty sądowe – pobierane są one przez notariusza i wiążą się z koniecznością wpisania do księgi wieczystej praw kupującego. Opłaty te są określane na podstawie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 roku (Dz. U. z 2005 r., nr 167, poz. 1398 z późn. zm.) Zgodnie z art. 42 i 44 Ustawy za dokonanie w księdze wieczystej wpisu zapłacimy 200 zł. Podatek od czynności cywilnoprawnych – jego stawka wynosi 2% wartości ceny sprzedaży. Jego wysokość reguluje ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 roku – Dz. U. z 2005 r. nr 41 poz. 399 z późn. zm.). Obowiązek jego zapłaty zawsze spoczywa na kupującym. Po dopełnieniu formalności notarialnych, kupujący dom musi jeszcze przepisać wszystkie umowy o dostawie wody, energii elektrycznej, gazu i innych mediów, przepisać na własne nazwisko. Ewentualnie, były właściciel nieruchomości musi wypowiedzieć te umowy, zaś nowy właściciel – zawrzeć nowe. Podsumowując Kupno domu powinno być jak najbardziej przemyślaną decyzją. Nie powinieneś mieć co do niej jakichkolwiek wątpliwości. Musisz być pewny, że dokonujesz najlepszego wyboru, bowiem tylko wówczas będziesz mieć w końcu swój wymarzony dom. Zakup domu na rynku wtórnym wiąże się z ogromnymi kosztami, warto przed rozpoczęciem poszukiwania sprawdzić swoją zdolność kredytową. Prawdopodobnie, finansowanie choćby części zakupu nieruchomości przez bank będzie koniecznością. Wybierając dom zwracaj jak najwięcej uwagi na wszelkie szczegóły. Z pozoru nic nieznaczące wady mogą w przyszłości rozrosnąć się do takich rozmiarów, że ich zlikwidowanie pociągnie za sobą bardzo wysokie nakłady finansowe. Lepiej się tego wystrzegać na etapie oglądania nieruchomości. Na pewno warto skorzystać z pomocy specjalistów, którzy ocenią czy dana nieruchomość nie przysporzy większych kłopotów w najbliższej przyszłości. Lepiej wydać kilka złotych na specjalistę niż kilka lub kilkadziesiąt tysięcy na eliminowanie usterek poprzez nieustanne remontowanie nieruchomości. Bezpieczne kupno domu na rynku wtórnym. Bezpieczny zakup domu na rynku wtórny analiza krok po kroku. Zwracamy uwagę na stan domu wewnątrz, jak i na zewnątrz. Sprawdzamy wszelkie instalacje, ściany, posadzki, połacie dachu itd. Inżynierowie z Odbiory Mieszkań info korzystają także z kamery termowizyjnej, która pozwala na wykrycie np. mostków termicznych. Nabywca domu przed zakupem domu powinien zweryfikować jego stan prawny i Kupno wymarzonego, wyczekanego domu jest świetnym osiągnięciem. Jednak nie ukrywajmy – to nie jest prosta sprawa. Oprócz zebrania potrzebnych funduszy (jeśli nie całej wartości, to chociaż wkładu własnego) czy uzyskania kredytu, potrzebne jest jeszcze znalezienie odpowiedniej oferty spełniającej nasze wymagania i możliwości finansowe. Potem zostają dokumenty, formalności, wizyta u notariusza i w końcu można cieszyć się spełnieniem marzenia. Ale przecież to załatwienia zostają jeszcze formalności po zakupie domu. Jakie? Opowiadamy w tym od tego, że aby mogło dojść to transakcji zakupu domu, musi zostać podpisana umowa, która ma formę aktu notarialnego. Pamiętaj! Nie ma zbycia nieruchomości bez aktu notarialnego. Umowę tę, zawiera się w towarzystwie notariusza. Wraz z podpisaniem aktu notarialnego, warto pamiętać, że należy także wprowadzić odpowiedni wpis do księgi wieczystej nieruchomości. Notariusz może nas w tym wyręczyć i złożyć odpowiedni wniosek do po zakupie domu - podpisanie aktu notarialnegoJak i notariusz to i taksa notarialnaOpłaty notarialnie – kolejna formalność po zakupie domu, o której nie można zapomnieć. Notariuszowi należy się stosowne wynagrodzenie za wykonaną pracę – w końcu to on przygotuje dla nas umowę - akt notarialny, zadba o to, abyśmy zgromadzili niezbędne dokumenty oraz może nawet wyręczyć nas w złożeniu wniosku o zmianę w księdze wieczystej. Ceny usług, które świadczą notariusze regulowane są przez rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy wynosi opłata notarialna?To zależy od tego jakie stawki stosuje dana kancelaria notarialna. Są jednak ogłoszone stawki maksymalne, których notariusze nie mogą przekroczyć. Wartości te określone są w przywołanym wyżej rozporządzeniu. Stawki maksymalne taksy notarialnej w 2021 roku wynoszą:Wartość nieruchomości do 3000 zł – 100 zł;Wartość nieruchomości powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;Wartość nieruchomości powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;Wartość nieruchomości powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;Wartość nieruchomości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;Wartość nieruchomości powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;Wartość nieruchomości powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 taksy notarialnej należy także uiścić następujące opłaty:odpis aktu notarialnego;wynagrodzenie agencji nieruchomości;opłaty sądowe (za założenie księgi wieczystej, za wniosek o wpis w księdze wieczystej).Formalności po zakupie domu - opłaty sądowe i notarialneOpłaty za odpis aktu notarialnego oraz opłaty sądoweOdpis aktu notarialnego – koszt odpisu to około 6 zł za 1 stronę. Należy pamiętać, że zazwyczaj otrzymujemy od notariusza kilka odpisów aktu notarialnego, nie tylko dla nas, ale także dla różnych instytucji, urzędów, sądowa za założenie księgi wieczystej – jest to koszt 100 za wpis prawa własności w księdze wieczystej – koszt 200 za wpis hipoteki zwykłej - koszt 200 sądowa za wykreślenie wpisu – wynosi 100 zł. Potrzeba uiszczenia takiej opłaty może nastąpić na przykład w sytuacji, gdy chcemy wykreślić hipotekę z księgi do taksy notarialnej doliczany jest VAT?Zgodnie z rozporządzeniem, maksymalna wysokość taksy podlega powiększeniu o podatek od towarów i usług (obecnie wynosi 23%). Sprawdzając ceny u wybranego notariusza, warto więc dopytać czy podane stawki są cenami netto, czy jesteś na etapie zakupu domu, działki czy mieszkania, przeczytaj pomocne artykuły:Co sprawdzić przed zakupem domu? Oto najważniejsze elementy!Co sprawdzić przed zakupem działki - oto 7 najważniejszych rzeczyUkryte wady działki budowlanej - jak sprawdzić?UbezpieczenieGdy podpisałeś/aś już akt notarialny zakupu domu, warto pomyśleć o jego ubezpieczeniu. Dzięki dobrze dopasowanej polisie nieruchomości, będziesz miał zapewnioną ochronę na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń, które mogłyby zniszczyć Twoje mieszkanie. Oferty ubezpieczycieli są bogate, a sam wybór firm, które świadczą tego rodzaju usługi jest naprawdę przypadku dokonywania zakupu nieruchomości z finansowaniem kredytu hipotecznego, ubezpieczenie kupowanej nieruchomości jest często warunkiem koniecznym do spełnienia. Wówczas zawartą polisę ubezpieczeniową należy przekazać do banku, na spełnienie jednego z warunków od nieruchomościZakup domu wiąże się także z koniecznością zapłaty podatku od nieruchomości. Musisz ustalić, w jakiej miejscowości taki podatek będziesz odprowadzać. W tym celu wypełnia się dedykowany wniosek – informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych. Treść takiego wniosku można odnaleźć na stronie internetowej: lub na stronie urzędu gminy lub miasta. Wypełniony wniosek można złożyć zarówno w urzędzie jak i elektronicznie. Na jego złożenie nabywający dom ma 14 dni od dnia podpisania aktu wynosi podatek od nieruchomości w 2021 roku?Po złożeniu wniosku do urzędu, należy oczekiwać informacji zwrotnej, zawierające wysokość stawki podatku. Wiadomość ta będzie wysłana listem stawka podatku nie przekroczy 100 zł, wówczas opłatę wnosi się jednorazowo – do 15 marca każdego roku. W przypadku wyższej stawki podatku, jest ona rozłożona na 4 lata i opłaca się ją co roku stawka podatku od nieruchomości ustalana jest na podstawie Obwieszczenia Ministra Finansów sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat podatku od nieruchomości ustalana jest przez gminę, na której znajduje się dana stawki podatku od nieruchomości związany jest w rosnącą po zakupie domu – Urząd SkarbowyKolejna rzecz, o jakiej trzeba pamiętać po zakupie domu jest odprowadzenie podatków. Jakich? Jeżeli kupujesz dom z rynku wtórnego – należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości nieruchomości. Na szczęście zajmie się tym notariusz. To on wyliczy i zadba o uiszczenie odpowiedniej kwoty. Należy się więc przygotować na dodatkowy wypadek i przewidzieć go w swoich można uniknąć opłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?W niektórych sytuacjach tak. Jeśli kupujesz dom od dewelopera – nie obowiązuje Cię taki podatek. Wówczas w cenie zakupu domu zawarta już jest odpowiednia stawka podatku VAT. Drugą sytuacją, w której nie ma obowiązku odprowadzania podatku od czynności cywilnoprawnych jest dokonanie zakupu od osoby będącej płatnikiem podatku VAT. Wówczas to sprzedający musi zadeklarować, czy jest on takim z dostawcami mediówFormalności po zakupie domu - umowy z dostawcamiPo zakupie domu należy także zawrzeć umowy z dostawcami prądu, gazu, Internetu. W przypadku zakupu domu z rynku wtórnego, można rozważyć cesję. Jeżeli odpowiada Ci korzystanie z usług tej samej firmy, co poprzedni właściciel umowy te mogą zostać przepisane. W innym wypadku umowy te należy przepisania umowy z dostawcą energii elektrycznej należy przygotować:protokół zdawczo-odbiorczy, na którym spisywany jest stan własności,dowód o Terenie - sprawdź czy działka, na której stoi Twój przyszły dom nie zawiera ukrytych wadPrzygotowując się do zakupu domu, szukając odpowiedniej nieruchomości warto skorzystać z pomocy, którą oferuje portal To doskonale narzędzie, do tego, by prześwietlić każdą nieruchomość w jak to działa. Wejdź na stronę - i zamów Raport o Terenie. Przed zakupem możesz sprawdzić, ile będzie kosztował Raport- kliknij jak wygląda przykładowy Raport o Terenie. Raport o Terenie to intuicyjne narzędzie internetowe, dzięki któremu zdiagnozujesz swoją działkę. ^{Koszty notarialne przy zawieraniu umowy deweloperskiej są rozdzielone po połowie pomiędzy dewelopera i kupującego.Przy zakupie domu z rynku wtórnego, to przeważnie na nowego nabywcę spada obciążenie w postaci kosztów notarialnych za zawarcie zarówno umowy przedwstępnej, jak i umowy sprzedaży. Domy w Bielanach Wrocławskich każdy} Data publikacji: 2022-05-26 (aktualizacja:2022-05-26) W poniższym artykule podpowiadamy, jak odebrać dom na rynku wtórnym, by potem nie żałować. Kupno domu z rynku wtórnego może być dobrą inwestycją, jeśli wybierzesz nieruchomość, której stan techniczny jest na wysokim poziomie. Chcesz wiedzieć co i jak sprawdzić przed podjęciem ostatecznej decyzji, aby później jej nie żałować? Ten artykuł jest właśnie dla Ciebie!Co sprawdzić przed kupnem mieszkania?Nieruchomości z rynku wtórnego mają to do siebie, że ich stan prawny czasami bywa skomplikowany. Ze względu na to, że dom był już wcześniej używany, mogły pojawić się kwestie, które znacząco wpłyną na Twoje życie po zakupie. Właśnie dlatego należy dokładnie przestudiować księgę wieczystą domu, aby mieć pewność kto jest prawowitym właścicielem, a także, czy nieruchomość nie jest zadłużona lub czy nie ciąży na niej żadna umowa dożywocia lub służebności. Jeśli np. okazałoby się, że kupiłeś nieruchomość, w której ktoś ma prawo mieszkać do końca życia, musiałbyś się na to zgodzić. Inaczej miałbyś problemy z prawem. Istotne jest także, aby otrzymać od właściciela zaświadczenie o zameldowaniu. Koniecznym jest, aby widniała na nim informacja o braku osób z meldunkiem pod konkretnym adresem. Pamiętaj, że jest to niezwykle ważne, ponieważ jeśli okaże się, że ktoś jest zameldowany w danym lokalu mieszkalnym, będzie mógł żądać udostępnienia go w celu użytkowania. Istotne jest również, aby dokładnie przeanalizować umowę sprzedaży, do której dołączony będzie załącznik mówiący o wszystkich wadach kupowanej nieruchomości. Inspekcja domu przed kupnemJeśli okaże się, że nieruchomość pod względem prawnym jest bez zarzutu, możesz przejść do konkretnych oględzin. Początkowo skup się na tym co na zewnątrz. Sprawdź stan:* dachu,* systemu odprowadzania wody,* fundamentów,* elewacji,* komina,* ogrodzenia,* domu od osoby prywatnejPóźniej zajmij się wnętrzem. Konieczne jest ocenienie kondycji wszystkich instalacji (wodno-kanalizacyjnej, gazowej, wentylacyjnej, elektrycznej, grzewczej), a także podłogi, sufitu oraz ścian. Jeśli widzisz gdzieś ślady po zalaniu lub robactwie albo czujesz nieprzyjemny zapach stęchlizny, możesz spodziewać się wielu nieprzyjemności w danym domu, np. wilgoci, pleśni czy zagrzybienia. To bardzo ważne, aby oględziny były precyzyjne. Nie krępuj się zajrzeć w każdy kąt i zadawać wielu pytań, ponieważ to właśnie w momencie oglądania domu jest na to oględziny nie są dla Ciebie? Powierz audyt naszym specjalistom i śpij spokojnie. Zobacz, co jest zwolnione z podatku. Kupujący pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny z rynku wtórnego od 31 sierpnia nie płacą podatku od czynności cywilnoprawnych. Są zwolnieni z podatku, co daje duże oszczędności (10 tys. zł przy zakupie mieszkania za 500 tys. zł). Podatek rozlicza się przy podpisywaniu aktu notarialnego, bo Zakup mieszkania to poważna decyzja i jeden z najważniejszych momentów w naszym życiu. To decyzja, która wiąże się z przeprowadzką i zmianą dotychczasowego miejsca zamieszkania oraz większą inwestycją. Dlatego warto się do takiego zakupu przygotować i zadbać o wszystkie wymagane procedury. Jakie informacje powinieneś otrzymać przed podpisaniem umowy? Jakie dokumenty będą potrzebne u notariusza i jakie formalności po zakupie mieszkania Cię obowiązują? Inwestycje deweloperskie powstają w wielu miejscach, ale wciąż wiele osób szuka lokali z drugiej ręki, ponieważ zazwyczaj są tańsze i mogą mieć o wiele lepszą lokalizację. Poza tym na rynku wtórnym możesz kupić mieszkanie natychmiast i nie musisz czekać na zakończenie budowy obiektu. Masz więc pewność, że nie będziesz mieć żadnych opóźnień i niespodzianek związanych z niedokończoną jeszcze inwestycją kupujesz mieszkanie od dewelopera, umowę podpisujesz z nim i wiąże się ona z aktem ustanowienia własności lokalu. Jeśli kupujesz mieszkanie z drugiej ręki - umowę sprzedaży nieruchomości podpisujesz jako akt notarialny z dotychczasowym właścicielem. Z jakimi dokumentami powinieneś się zapoznać przed podpisaniem takiej umowy? Jeżeli znalazłeś już wymarzone mieszkanie, powinieneś poprosić właściciela o dostarczenie odpowiednich dokumentów, które będą gwarancją bezpiecznego sfinalizowania transakcji. Jakie dokumenty powinien dostarczyć sprzedający? Jeżeli mieszkanie posiada księgę wieczystą, wypis z księgi pozwoli Ci zapoznać się ze statusem prawnym nieruchomości. Upewnisz się, kto jest jej właścicielem i dowiesz się, czy są wobec niej wszczęte postępowania. W przypadku gdy mieszkanie nie ma księgi wieczystej, warto poprosić sprzedawcę o okazanie tytułu prawnego do nieruchomości, który potwierdzi, że jest on właścicielem mieszkania i może nim swobodnie rozporządzać. Może to być notarialna umowa sprzedaży mieszkania albo umowa z deweloperem i akt ustanowienia własności lokalu. W niektórych sytuacjach takim dokumentem będzie notarialna umowa darowizny lub akt notarialny potwierdzający nabycie nieruchomości w spadku. To ważna informacja, a taki dokument może otrzymać tylko właściciel mieszkania. Wystawianiem tego typu dokumentacji zajmują się organy administracji miał wtedy pewność, że mieszkanie, które chcesz kupić, nie jest zadłużone w spółdzielni czy u dostawcy też sprawdzić, czy na lokalu nie ma innych zobowiązań finansowych, takich jak zaległy podatek od nieruchomości czy zaległe składki ZUS, które muszą być opłacane, jeżeli lokal jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Te informacje można sprawdzić w sądzie rejonowym w dziale ksiąg możliwość kupna mieszkania za gotówkę? To dobre rozwiązanie szczególnie dla tych, którzy nie mają możliwości wzięcia kredytu mieszkaniowego. Poza tym pozwala uniknąć czasochłonnej procedury ubiegania się o kredyt hipoteczny i oczekiwania na decyzję banku. Formalności przy zakupie mieszkania za gotówkę nie są skomplikowane. W przypadku nabyciu mieszkania z rynku wtórnego i po podpisaniu niezbędnych dokumentów u notariusza wystarczy przelać wyznaczoną kwotę na konto sprzedawcy i odebrać lokal. W przypadku mieszkań z pierwszej ręki wygląda to trochę inaczej. Musisz poczekać na oddanie budynku, ponieważ zwykle jego sprzedaż następuje przed jego ukończeniem, dlatego deweloper oczekuje przelania części kwoty w momencie podpisania umowy, a resztę płacisz przy odbiorze mieszkania. Jakie obowiązują Cię formalności po kupnie mieszkania? Na to pytanie odpowiemy w dalszej części z rynku wtórnego możesz również kupić na kredyt. Przedtem jednak warto odwiedzić kilka placówek bankowych, by dowiedzieć się, jaką masz zdolność kredytową. Skoro masz już pewność, że wystarczy Ci pieniędzy na zakup wymarzonego lokalu, warto podpisać umowę przedwstępną z jego właścicielem i wpłacić zaliczkę lub zadatek w określonej wysokości. Taką umowę będziesz najprawdopodobniej musiał dostarczyć do banku razem z wnioskiem o udzielenie kredytu. Wnioski kredytowe możesz składać do kilku banków i sprawdzić, która oferta jest dla Ciebie najatrakcyjniejsza. Dokumenty bankowe potwierdzające przyznanie kredytu należy zabrać do notariusza. Podczas dopełniania formalności sprzedaży mieszkania możesz zostać poproszony o zaświadczenie z banku potwierdzające, że otrzymałeś kredyt hipoteczny oraz o przedstawienie umowy kredytowej. Kupując mieszkanie na kredyt warto pomyśleć o ubezpieczeniu nieruchomości pod kredyt hipoteczny. Jakie formalności po zakupie mieszkania obowiązują Cię w przypadku kredytu hipotecznego? W przypadku kupna mieszkania na kredyt z rynku wtórnego po podpisaniu umowy notarialnej trzeba złożyć wpis hipoteki do księgi wieczystej. By kredyt hipoteczny został uruchomiony, a środki przelane na konto sprzedającego mieszkanie, musisz dostarczyć do banku akt notarialny wraz z dokumentem zaświadczającym, że złożyłeś odpowiedni wniosek o ustanowienie hipoteki na rzecz banku. Taki wniosek w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego możesz złożyć samodzielnie lub poprosić o to notariusza, u którego podpisałeś umowę. Opłata za wpis wynosi 200 rozwiązanie jest wygodniejsze, ale może wiązać się z wyższą opłatą. Im szybciej dopełnisz tej formalności po zakupie domu czy mieszkania, tym lepiej. Bowiem przed ustanowieniem hipoteki możesz zostać zobowiązany do płacenia na rzecz banku ubezpieczenia pomostowego lub podwyższonej marży kredytu do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. W takiej sytuacji nie zapomnij udać się do banku po ustanowieniu hipoteki z wnioskiem o wygaszenie takiego ubezpieczenia lub podwyższonej opłaty. Jeżeli już dokonasz zakupu mieszkania nie możesz zapomnieć o zgłoszeniu kupna mieszkania do swojego Urzędu Skarbowego, ponieważ taka inwestycja wymaga zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. W praktyce dokonuje tego notariusz. Kupując mieszkanie lub dom na rynku wtórnym jako nabywca jesteś zobowiązany do opłacenia podatku od nabycia nieruchomości. W przypadku mieszkania kupionego na rynku pierwotnym podatek uiszcza deweloper, chociaż nie oszukujmy się, w praktyce taki podatek jest wliczony w cenę mieszkania. Jeżeli podjąłeś decyzję o zakupie mieszkania z rynku wtórnego, powinieneś mieć świadomość, że będziesz miał do zapłacenia więcej dodatkowych opłat niż w trakcie zakupu bezpośrednio od dewelopera. Dochodzą do tego jeszcze koszty notarialne. Kto załatwia notariusza? Sprzedający czy kupujący? Ustawa nie precyzuje, która ze stron ma obowiązek ustalić termin podpisania umowy u notariusza oraz opłacić związane z tym opłaty. Jednak zwyczajowo przyjęło się, że strona sprzedająca najczęściej umawia termin spotkania u notariusza, natomiast strona kupująca pokrywa koszty związane z aktem notarialnym. Ustalenia te mogą być również przedmiotem negocjacji sprzedającego i jeszcze formalności po zakupie mieszkania na rynku wtórnym nas obowiązują? Podatek PCC od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości obowiązuje tylko w przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego i wynosi 2% od wartości kupionego mieszkania. Jeżeli zadajesz sobie pytanie, czy notariusz wysyła akt notarialny do Urzędu Skarbowego – to odpowiedź jest twierdząca. Przy umowie kupna nieruchomości notariusz, który jest w takiej sytuacji płatnikiem podatku, pobiera od stron podatek liczony jako 2% ceny sprzedaży. Następnie odprowadza podatek, a odpis aktu notarialnego przesyła do właściwego Urzędu Skarbowego. Powinieneś wiedzieć, że wszystkie akty notarialne nabycia nieruchomości są w Urzędzie Skarbowym analizowane i weryfikowane. Urzędy Skarbowe mogą zakwestionować zakup nieruchomości z dwóch powodów: zbyt niskiej ceny oraz niewykazania legalności pochodzenia środków. Jeżeli więc kupiłeś mieszkanie za gotówkę a Urząd Skarbowy zarzuci Ci brak udokumentowanych dochodów, możesz ponieść nieprzyjemne konsekwencje. Mieszkania kupione z drugiej ręki zazwyczaj mają założoną księgę wieczystą. Jeżeli jest inaczej, możesz to zrobić w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Założenie księgi wieczystej kosztuje 100 zł, a wpis własności 200zł. W przypadku umowy kredytowej musisz też zapłacić podatek PCC od wpisania hipoteki do księgi wieczystej, który wynosi 19 zł. Podczas wpisywania nieruchomości do ksiąg wieczystych pośrednikiem może być notariusz. Jeżeli jednak samodzielnie składasz wniosek o wpis do hipoteki, musisz wypełnić odpowiednią deklarację podatkową i zapłacić podatek w Urzędzie Skarbowym właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania. Masz na to 14 dni od złożenia wniosku o wpis hipoteki w Sądzie. Możesz to zrobić osobiście lub online. Należy również powiadomić Urząd Miasta i Gminy o nabyciu nieruchomości. Wówczas nabywca będzie widniał jako aktualny właściciel i płatnik podatków. Jeżeli kupujesz mieszkanie za gotówkę, musisz również pamiętać o obowiązku zameldowania się w przypadku kredytowego finansowania inwestycji nie masz obowiązku meldunkowego, chociaż masz do tego prawo i możesz to umowa notarialna została podpisana i pieniądze przelane, nadszedł czas na przekazanie nieruchomości. O czym warto pamiętać przy odbiorze mieszkania z rynku wtórnego? Ważne, żeby zwrócić uwagę przede wszystkim na fizyczne wady. W mieszkaniu z rynku wtórnego raczej nie zdarza się sytuacja, w której ujawniają się wady konstrukcyjne po dłuższym czasie. Takie sytuacje zdarzają się, gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera, który niekoniecznie był kupowania mieszkania może Ci się przydać pomoc specjalisty, który oceni stan techniczny nieruchomości, sprawdzi, czy nie ma wilgoci na ścianach i czy wszystkie instalacje są poprawnie założone. Co po zakupie mieszkania z drugiej ręki musisz jeszcze zrobić? Koniecznie spisać protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników na dzień przekazania mieszkania. W ten sposób zabezpieczysz się przed ewentualnym płaceniem za rachunki poprzedniego właściciela. Musisz zadbać też o to, żeby wszystkie liczniki przepisać na siebie. W tym celu wystarczy udać się do dostawcy mediów i zrobić cesję umowy. W protokole zdawczo-odbiorczym powinny znaleźć się też informacje o tym, jakie meble i sprzęty zostają w mieszkaniu. Musisz też poinformować spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową o zmianie właściciela mieszkania. Zapytaj o zasady opłacania czynszu i terminy rozliczeń. Powinieneś też podać liczbę osób, która będzie mieszkać w lokalu i wtedy zostanie wyliczona dokładna wysokość czynszu i opłat za wywóz śmieci. Musisz też pamiętać o obowiązku złożenia deklaracji podatkowej w Urzędzie Miasta właściwym dla Twojej nieruchomości. Masz na to 14 dni od sporządzenia aktu notarialnego. Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem kolejnego miesiąca po nabyciu danej jesteś już właścicielem swojego wymarzonego mieszkania, warto, żebyś pomyślał o jego ubezpieczeniu. Mieszkanie to często najbardziej wartościowy składnik majątku, dlatego jego utrata lub uszkodzenie w wyniku niespodziewanych zdarzeń losowych, takich jak pożar czy zalanie, mogą bardzo mocno nadwyrężyć budżet każdego właściciela. Warto więc pomyśleć o ubezpieczeniu, które nas przed tym ochroni. Możesz ubezpieczyć także dom w budowie i domek letniskowy. Warto o tym pamiętać, planując np. kupno działki za miastem. Jednym z najważniejszych zaświadczeń, jakie musimy posiadać to akt notarialny, potwierdzający nabycie mieszkania. Jest to swoiste potwierdzenie, że jesteśmy jego właścicielem. Ilość dokumentów niezbędnych do dokonania transakcji będzie się różniła w zależności od tego jakiego rodzaju mieszkanie z rynku wtórnego sprzedajemy. Na rynku wtórnym znajduje się wiele atrakcyjnych mieszkań, także takich zaraz po remoncie. Niewątpliwą zaletą lokali z drugiej ręki jest to, że są tańsze niż nowe, a do tego w większości przypadków można niemal od razu się wprowadzać. O jakich sprawach warto jednak pamiętać, decydując się na lokal z rynku wtórnego? Poszukaj mieszkania Jeśli już wiemy, że zamiast pustego mieszkania od dewelopera wolimy lokum z duszą, w którym możemy wcześniej sprawdzić, jak pada światło, czy sąsiedzi są hałaśliwi oraz czy łatwo jest zaparkować pod blokiem, warto przejrzeć portale ogłoszeniowe. Tam najczęściej sprzedający lub agencje nieruchomości wystawiają informacje o lokalach na sprzedaż. Po wstępnej selekcji ogłoszeń można umawiać się na oględziny mieszkań, a następnie zdecydować się na konkretne. Podpisz umowę na rezerwację lokalu Aby nikt nie sprzątnął nam wymarzonego lokum sprzed nosa, warto ze sprzedającym podpisać umowę rezerwacyjną. W niej sprzedający zobowiązuje się, że przez dany czas wycofa mieszkanie z oferty, a kupujący, że w danym okresie je nabędzie. W umowie rezerwacyjnej można również zastrzec sobie, że gdy kilka banków odmówi nam kredytu, to mamy możliwość odstąpić od zawartych w niej zapisów. Załatw formalności kredytowe Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej jest dobry czas na to, aby zapytać w bankach o kredyt hipoteczny. Wtedy bank ocenia, czy chce się zabezpieczyć na danej nieruchomości. Dodatkowo instytucja ta weryfikuje naszą sytuację finansową, czyli dochody, miejsce pracy, wydatki, zobowiązania czy historię kredytową. Na tej podstawie bankowi analitycy zdecydują, czy bank udzieli kredytu w potrzebnej nam kwocie. Podpisz umowę kupna – sprzedaży i dopełnij formalności u notariusza Kiedy otrzymamy pozytywną decyzję odnośnie udzielenia kredytu mieszkaniowego, można umówić się ze sprzedającym na podpisanie umowy kupna-sprzedaży. Aby była ona wiążąca, musi być podpisana w obecności notariusza w formie aktu notarialnego. Warto wiedzieć, że trzeba zapłacić taksę notarialną, której wysokość jest uzależniona od wartości mieszkania. Dodatkowy koszt, który musimy także ponieść to wpis do księgi wieczystej. Nieruchomości z rynku wtórnego mają już ją założoną, więc musimy uiścić opłatę tylko za aktualizację – 60 zł zamiast 100 zł. Zapłać podatek PCC Za transakcję kupna mieszkania z drugiej ręki trzeba zapłacić także podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% wartości nieruchomości. Ile ostatecznie wyniesie należność, obliczy nam notariusz podczas procedury przeniesienia własności. Odbierz mieszkanie Po załatwieniu formalności prawnych przyszedł czas na odbiór mieszkania. Wygląda to podobnie jak przy odbiorze technicznym mieszkania od dewelopera. Podczas takiego spotkania sprawdzamy, czy mieszkanie nie posiada istotnych wad, które wpłyną negatywnie na jego wartość rynkową. Aby niczego nie przeoczyć, warto zaprosić na spotkanie specjalistę technicznego, który oceni, czy w ścianach nie ma wilgoci oraz czy wszystkie instalacje są sprawne. Jeśli w mieszkaniu zostają sprzęty czy meble, do których prawo nabywa kupujący, to warto dodatkowo spisać protokół zdawczo – odbiorczy. Zgłoś się do spółdzielni i przepisz na siebie media Kiedy zmienia się właściciel mieszkania, trzeba zgłosić to do spółdzielni. Podajemy, ile osób będzie teraz mieszkać w lokalu i na ten podstawie spółdzielnia wylicza kwotę czynszu czy opłatę za wywóz śmieci. Przy okazji takiego spotkania warto również zapytać o kwotę, terminy i konto bankowe do opłacania czynszu. Jeśli w danym lokalu są już zawarte umowy na media, to warto także udać się do dostawców prądu czy gazu i dokonać cesji umowy. Przedtem jednak musimy spisać stan liczników, aby nie płacić za to, co zużyli poprzedni właściciele. Poinformuj urząd gminy o przeniesieniu własności Jedną z ostatnich spraw do załatwienia jest podatek od nieruchomości. Po podpisaniu aktu notarialnego musimy zgłosić się do urzędu miasta lub gminy i poinformować, że zmienił się właściciel danego mieszkania. Na podany adres będzie przychodziła informacja z urzędu na temat podatku od nieruchomości, który trzeba cyklicznie płacić. Ubezpiecz mieszkanie W ferworze mieszkaniowych spraw nie możemy jeszcze zapomnieć o ubezpieczeniu. Warto wykupić polisę, która zapewni nam środki na wypadek zalania czy pożaru. Z wypłaconego odszkodowania będziemy mogli sfinansować remont gdy z powodu losowego wypadku mieszkanie zostanie zniszczone. Warto także pamiętać, że ubezpieczenie nieruchomości chroni nas także wówczas, kiedy z naszej winy zostaną wyrządzone szkody sąsiadom. Jeśli przykładowo zepsuje nam się pralka, a woda zaleje sąsiadów, to za naprawę szkód nie musimy płacić z własnej kieszeni tylko robi to ubezpieczyciel. Warto się także zastanowić, czy nie jest nam potrzebny domowy assistance. Zakłady ubezpieczeniowe dysponują pakietami, które obejmują wizytę hydraulika czy specjalisty od komputerów, kiedy sprzęt w domu ulegnie awarii. Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego. . 478 180 794 244 41 514 120 764

formalności po zakupie domu z rynku wtórnego